noblogさん、最近ちょっと余裕資金ができたんですけど……やっぱり住宅ローンの繰り上げ返済に使ったほうがいいですかね？なんとなくローンを早く終わらせたほうが安心かなって思って。
気持ちはすごくわかる。でも「なんとなく安心だから」で繰り上げ返済するのは、2026年の今の金利環境だと、かなりもったいないことになってるケースが多いんだよね。
え、そうなんですか？でも借金を減らすほうが絶対に正解じゃないんですか？
借金を減らす＝正解、というのは半分は正しい。でも住宅ローン控除の仕組みとNISAの非課税メリットを組み合わせると、計算上は真逆の結論が出る場合があるんだよ。
住宅ローン控除が関係してくるんですね……それは考えてなかったです。
今日は「繰り上げ返済 vs NISA」をローン残高2,500万円の共働き世帯モデルで具体的に試算するよ。住宅ローン控除中と控除終了後で判断がガラッと変わる点、そして今すぐできる3つの行動も整理するね。
先に結論を言います。
住宅ローン控除が適用されている期間中は、繰り上げ返済よりNISA積立を優先するほうが得です。
「そんなことは知ってる」という人もいるかもしれません。でも数字で計算してみると、その差は思っている以上に大きい。月3万円を10年間積み立てた場合、繰り上げ返済とNISAでは最終的に約400万円の差がつく可能性があります。
✅ 住宅ローン控除とは何か（税金が戻ってくる仕組み）
✅ なぜ繰り上げ返済が「損」になるケースがあるのか
✅ 月3万円をNISAに回した場合の10年後のシミュレーション
✅ 今すぐできる3つの行動
投資を始めたばかりの人でも理解できるよう、できるだけかみくだいて説明していきます。
繰り上げ返済のメリット・デメリット｜まず全体像を整理
細かい計算に入る前に、繰り上げ返済のメリット・デメリットをざっと整理しておきます。
| 項目 | ✅ メリット | ❌ デメリット |
|---|---|---|
| お金の面 | 利息の総支払額を減らせる | 住宅ローン控除の恩恵が減る（控除期間中） |
| 返済計画 | 返済期間の短縮 or 月々の負担を減らせる | まとまった現金が一度に出ていく |
| 資産形成 | 借金が減る安心感・確実性がある | 資産を増やす機会（投資・運用）を失う |
| 緊急時 | ローン残高が減り、将来の返済が楽になる | 手元の流動性（すぐ使えるお金）が下がる |
大事なのは「いつやるか」です。住宅ローン控除が残っている期間と終了後では、繰り上げ返済の損得がまったく変わります。これから詳しく説明していきます。
まず「住宅ローン控除」って何？
難しい話の前に、住宅ローン控除の仕組みを整理します。ここを理解するだけで、あとの話がぐっとわかりやすくなります。
一言でいうと「国が毎年お金を返してくれる制度」
住宅ローン控除とは、住宅ローンを借りている人に対して、毎年一定額の税金を返してくれる制度です。
住宅ローン残高が2,500万円あるとします。
国はこの残高の0.7%分を税金から差し引いてくれます。
2,500万円 × 0.7% ＝ 17.5万円が毎年戻ってくる計算です。
これが最長13年間続きます。13年間で合計230万円超のバックがある制度です。
2022年以降に入居した場合、控除率は年末残高の0.7%、期間は最長13年間です（国税庁・金融庁の公式制度）。
繰り上げ返済すると「もらえるお金」が減る
ここが大事なポイントです。
繰り上げ返済でローン残高を減らすと、住宅ローン控除で戻ってくる金額も一緒に減ります。残高が多いほど控除額も増えるので、早く返しすぎると自分で自分の得を削っていることになります。
さらに注意が必要なのが、繰り上げ返済で返済期間が10年未満になってしまうと、住宅ローン控除が途中で打ち切られることです。残り11年で大きく繰り上げ返済して残り8年にしてしまうと、最大13年受けられるはずだった控除を5年分も受け取れなくなります。
変動金利と住宅ローン控除の「不思議な関係」
2026年の変動金利はどのくらい？
2026年4月時点で、主要ネット銀行の変動金利（最優遇金利）は0.6〜0.7%台が中心です。
日本銀行は2026年3月19日の金融政策決定会合で、政策金利（銀行間でお金を貸し借りする際の基準となる金利）を0.75%に据え置きました。
2023年以前：0.3〜0.4%台（超低金利時代）
2024年〜：段階的に引き上げ
2026年4月：0.6〜0.7%台（歴史的にはまだ低い水準）
「金利より控除率のほうが高い」とはどういうこと？
ここが繰り上げ返済をためらうべき最大の理由です。少しだけ計算を見てください。
50万円を繰り上げ返済した場合を考えます。
利息の節約 ＝ 50万円 × 0.65%（変動金利）＝ 年間3,250円の節約
控除の減少 ＝ 50万円 × 0.7%（住宅ローン控除率）＝ 年間3,500円の減少
3,250円（節約）－ 3,500円（失う控除）＝ 年間マイナス250円
つまり、繰り上げ返済するたびに「損」をしている状態です。
「たった250円」と思うかもしれませんが、これは50万円あたりの話です。仮に300万円を繰り上げ返済すれば、年間1,500円のマイナスになります。しかも毎年続きます。
なぜこうなるかというと、変動金利（0.65%）が住宅ローン控除率（0.7%）を下回っているからです。ローン残高が多いほど控除額も増えるこの仕組みがある限り、繰り上げ返済は「節約より失う控除のほうが多い」状態になっています。
📖 あわせて読みたい：楽天証券でNISA口座開設する方法｜最短翌日完了の5ステップ【2026年最新】
月3万円をNISAに回すと10年後どうなる？
モデル世帯の設定
ここでは、こんな家庭を想定して計算します。
・住宅ローン残高：2,500万円
・変動金利：0.65%（2026年4月現在）
・住宅ローン控除：残り8年
・毎月の余剰資金：3万円
・世帯年収：850万円（共働き）
この3万円を「繰り上げ返済」と「NISA積立」のどちらに回すかで比べます。
パターンA：繰り上げ返済に月3万円（10年間）
10年で元本を360万円多く返済できます。
変動金利0.65%で試算すると、利息の節約効果は約65〜75万円程度。ただし住宅ローン控除が残り8年ある分、繰り上げ返済によって失われる控除が約20万円程度発生します。
実質的な効果：65万円 － 20万円 ＝ 約45万円
パターンB：NISA積立に月3万円（10年間）
月3万円を10年間、年率5%（長期インデックス投資の歴史的な期待リターンの目安。将来の値動きを保証するものではありません）で積み立てた場合の試算です。
10年後の評価額：約453万円（元本360万円 ＋ 運用益約93万円）
しかもNISAなら、この93万円の運用益に税金がかかりません。通常は約20%（約19万円）引かれるところを、まるごと受け取れます。
比較してみると……
| 繰り上げ返済 | NISA積立 | |
|---|---|---|
| 10年間で使うお金 | 360万円 | 360万円（同じ） |
| 10年後の効果 | 利息節約：約45万円 | 評価額：約453万円 |
| 税金の優遇 | なし | 運用益が非課税 |
| 手元に残る資産 | 増えない | 約453万円 |
差は約400万円超。 同じ360万円を使っても、どこに回すかでこれだけ違います。
月3万円・年率5%で20年間積み立てると、評価額は約1,190万円（元本720万円）になります。繰り上げ返済では到底たどり着けない金額です。
もちろん投資にはリターンが下がるリスクや損失が出るリスクもあります。ただ長期・積立・分散でインデックスに投資する方法は、過去の歴史上多くの長期投資家が資産を育ててきた方法でもあります。
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今すぐできる3つの行動
① 住宅ローン控除の残り期間を確認する
まず、自分の住宅ローン控除があと何年残っているかを確認しましょう。毎年11月ごろ届く「年末残高証明書」やマイナポータルで確認できます。
・控除期間が残っている間：基本的に繰り上げ返済よりNISA積立が合理的
・控除期間が終了したら：そのタイミングで繰り上げ返済を検討する
「いつ控除が終わるか」さえ把握しておけば、迷う必要がなくなります。
② NISAの積立設定を今月中に始める
「いつか始めよう」と思っているうちに月日が過ぎるのが一番もったいないパターンです。NISAは始めた月から非課税で積み立てられるので、1ヶ月でも早く始めるほど複利効果が積み重なります。
楽天証券やSBIネット証券なら、月100円からでも積立設定が可能です。まずは余剰資金の一部を月1〜3万円の積立に充てることから始めてみてください。
積立先はeMAXIS Slim 全世界株式（オール・カントリー）やeMAXIS Slim 米国株式（S&P500）のような低コストインデックスファンドが、長期投資の王道とされています。どの商品を選ぶかは必ずご自身でご判断ください。
📖 あわせて読みたい：楽天カードのクレカ積立 始め方と設定手順【2026年版】
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③ 変動金利の水準を半年に1回チェックする
繰り上げ返済に切り替える「転換点」があります。それは変動金利が住宅ローン控除率（0.7%）を明確に上回ってきたときです。
現在の変動金利は0.65〜0.7%台。仮に日銀が利上げを続けて変動金利が1.0〜1.2%を超えてきたら、状況を見直すタイミングになります。ただしその頃には、住宅ローン控除が終了している世帯も多いはずです。
金利は急には変わりません。半年に1回、自分のローン金利と控除残り年数を照らし合わせる習慣だけで十分です。
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僕はこう考えています
正直なところ、繰り上げ返済の「心理的な安心感」はすごくよくわかります。住宅ローンという大きな借金を少しでも減らしたい気持ちは自然だし、数字以外の安心感も家計管理には必要だと思っています。
ただ「なんとなく安心だから」という感覚だけで繰り上げ返済に50〜100万円を突っ込むのは、10年後に数百万円単位で資産状況が変わってくる選択でもあります。
僕自身の判断基準はシンプルです。住宅ローン控除が終わるまではNISAを最優先にする。控除が終わった時点で金利と相談しながら繰り上げ返済を検討する。
これは「借金が悪い」という感覚を捨てる話ではなく、「コストの低い借金を使いながら、非課税で資産を育てる順番を守る」という話です。
あくまで僕の考えですし、万人に当てはまるわけではありません。ただ2026年現在の変動金利水準と住宅ローン控除という環境においては、この判断が数字として最も合理的だと感じています。ライフプランや心理的なゆとりを重視して繰り上げ返済を選ぶ人を否定するつもりも全くありません。
まとめ：2026年の答えは「まずNISA積立から」
- 住宅ローン控除（0.7%）が変動金利（0.65%台）を上回っている間は、繰り上げ返済するたびに損になる
- 月3万円をNISAに10年積み立てると評価額は約453万円。繰り上げ返済の実質効果（約45万円）の約10倍
- 繰り上げ返済を検討するのは、住宅ローン控除が終わってからが目安
- 今すぐできることは「①控除の残り年数確認」→「②NISA積立の設定」→「③金利を半年に1回チェック」の3ステップ
「繰り上げ返済か投資か」で悩んでいる時間が一番もったいないです。まずNISA口座を開いて月1〜3万円の積立設定をする。それだけで10年後・20年後の家計はまったく変わります。
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※この記事は情報提供を目的としたものであり、特定の金融商品の購入や投資行動を推奨するものではありません。投資には価格変動リスクがあり、元本が保証されるものではありません。投資に関する最終判断はご自身の責任でお願いいたします。住宅ローン控除の適用条件・控除額は個人の収入・物件種別・入居時期によって異なります。制度の詳細は国税庁・金融庁の公式サイトをご確認ください。
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